РИА Рейтинг – 16 дек. В последние годы строительный рынок в России развивался очень активно — объемы возводимого жилья вышли на уровень масштабных советских строек в конце 80-х годов. К 2015 году, впервые в российской истории жилищный фонд России, учитывающий число отдельных квартир и жилых домов, превысил количество семей. Фактически предложение на рынке превысило спрос и, казалось бы, пресловутый «квартирный вопрос» наконец-то оказался близким к полному разрешению.
Тем не менее, даже сейчас, в условиях насыщения рынка, не все российские семьи могут купить жилье, тем более, если речь заходит не о типовой средней квартире, а о большой площади, с улучшенными коммунальными удобствами или с хорошим расположением. Основной проблемой остается высокая цена — чтобы накопить на квартиру для одномоментного приобретения необходимо откладывать средства в течение многих лет, отказывая себе в других необходимых покупках. Мировая практика для решения этой проблемы использует широко распространенный и давно разработанный механизм ипотеки, который все более успешно в последнее десятилетие развивается и в России.
Для оценки региональных различий покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Рейтинг провели исследование и составили рейтинг, в котором наглядно показано какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит.
Как показали результаты рейтинга, доступность жилья по ипотеке для семей пока в среднем остается не очень высокой, несмотря на повсеместное развитие этого механизма (за последние 10 лет в России было выдано почти 5,5 миллионов ипотечных кредитов, и, по оценке РИА Рейтинг, порядка 3 миллионов семей обслуживают ипотечный кредит в настоящий момент). При этом параметры доступности очень дифференцированы в географическом разрезе, причем с довольно широким разбросом в зависимости от большого количества факторов.
Как считался рейтинг
В качестве индикатора доступности покупки жилья в ипотеку в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж при приобретении жилья в ипотеку. Объем кредита рассчитывался для приобретения семьей типовой двухкомнатной квартиры в своем регионе площадью 54 квадратных метра (стандартная двухкомнатная квартира) при первоначальном взносе в 20%. В модели предполагалось, что семья тратит на выплату по ипотеке 70% своих ежемесячных денежных доходов от трудовой деятельности, скорректированных на прожиточный минимум всех членов семьи. При расчете учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Расчет проводился независимо для 9 типов семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), итоговая доля рассчитывалась как средневзвешенная доля из них. Чукотский АО и Крымский ФО в рейтинг не включены из-за отсутствия данных для расчета. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности. Республика Крым, Севастополь и Чукотский АО не включены в рейтинг из-за недоступности данных для расчета. Все данные брались за 2015 год. Для расчета рейтинга использованы данные за III квартал 2015 года, для сравнения - данные за III квартал 2013 года.
Невысокая доступность
Как показали результаты рейтинга, для большого количества семей в значительной части регионов России приобретение двухкомнатной квартиры без значительного первоначально взноса является задачей если не неразрешимой, то трудно реализуемой. Наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий автономный округ и Ханты-Мансийский автономный округ-Югра), либо регионы с невысокими ценами на жилье (Магаданская область, Камчатский край, Мурманская область). В пяти перечисленных регионах доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составляет 28.6% - 49.3%. В то же время нельзя не заметить, что в 14 регионах менее 10% семей могут приобрести типовую «двушку» в ипотеку.
Положение регионов-аутсайдеров, которые главным образом представлены в рейтинге национальными республиками, объясняется, с одной стороны, традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в национальных республиках традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, не высоки. При этом, если сравнивать доступность покупки жилья для одинакового состава семей, то эти республики выглядят вполне неплохо, занимая относительно высокие места. Например, Республика Ингушетия, занимающая в общем рейтинге предпоследнее место, среди семей с двумя работающими родителями и ребенком располагается на 39 месте.
Из числа аутсайдеров можно выделить экономически развитые Ростовскую и Нижегородскую области. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на очень низком уровне — ниже 10%. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены относительно потенциального спроса. Можно предположить, что спустя некоторый промежуток времени баланс спроса и предложения в этих регионах будет установлен, и тогда доступность жилья здесь повысится.
Также сравнительно низкая доступность наблюдается еще в 36 регионах, в число которых в частности попала Москва, что, вряд ли, следует считать большой неожиданностью. Несмотря на высокие зарплаты (45% москвичей зарабатывают более 50 тысяч рублей в месяц) стоимость жилья не дает больших надежд на покупку даже типовой квартиры. Лишь 11,4% московских семей могут себе позволить купить среднестатистическую двухкомнатную квартиру. Для сравнения, В Санкт-Петербурге доля таких семей составляет 17,4%, а у лидера рейтинга, ЯНАО, – 49%. Это приводит к тому, что москвичи активно мигрируют за МКАД – в Московскую область. По разным оценкам, почти 50% покупок квартир в ближнем Подмосковье осуществляется именно москвичами, которые тем самым завышают цены в области, что в свою очередь приводит к снижению доступности жилья во всей московской метрополии: в Московской области доступность жилья не намного выше, чем в самой Москве — всего 13,2%.
Примечательно, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ситуация совершенно иная – петербуржцы, по всей видимости, не столь активно переезжают в область, в связи с чем доступность жилья в Ленинградской области относительно высокая – 25,2%, что соответствует 8 месту среди всех российских регионов.
В среднем в России, посчитанная по методологии рейтинга, доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 13,9%. Это в целом немого, хотя и не обозначает тотальную недоступность жилья в стране. Неплохим уровнем для страны в целом можно было бы считать доступность в 20-25%. По нашим расчетам, данного результата можно достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза или при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% на 20 лет. Впрочем, как первое, так и второе условия пока слабо реализуемы и носят исключительно умозрительный характер.
Удовлетворительная доступность жилья наблюдается в 17 регионах
Как показывают результаты рейтинга, лишь в 8 регионах среднестатистическая семья может без особых трудностей купить себе хоть какое-то жилье, а значительная часть семей может при определенных условиях приобрести неплохую двухкомнатную квартиру. Как уже отмечалось выше в этом списке лидеров, в первую очередь выделяются – Ямало-Ненецкий автономный округ – доля 49,3%, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра – 37,3% и Магаданская область – 35,0%. Лидерство северных регионов не удивительно — высокие заплаты и большой объем жилого фонда, доставшимся со времен СССР, определяют относительно невысокие цены на недвижимость. Правда, многие жители северных регионов, в особенности нефтегазовых провинций, стремятся обзавестись своим углом не только в родном регионе, но и в других – для детей или себе на старость.
Еще 9 регионов показали доступность в диапазоне 20-25%, что вполне соответствует ситуации в развитых странах. Если среди абсолютных лидеров по доступности в основном преобладают северные регионы, специализирующиеся на добыче минеральных ресурсов, то в данной девятке массово представлены регионы, специализирующиеся на среднетехонологической индустрии. В частности в диапазон 20-25% попади Челябинская и Вологодская области, где хорошо развита металлургия, а также Пермский край, Красноярский край, Тюменская область (без АО) и Томская область. Относительно неплохой результат данных областей можно объяснить хорошей промышленной базой, что позволяет строить больше жилья с меньшими издержками, и хорошим наследием СССР, во времена которого промышленно развитые регионы целенаправленно развивались, что в частности выражалось в массовом жилищном строительстве.
Пока динамика негативная
Несмотря на номинальный рост зарплат в стране, динамика доступности жилья в последние два года была в целом отрицательной. Если сравнивать текущую долю семей, для которых доступна покупка квартиры, с III кварталом 2013 года, то результат неутешителен – в 62 регионах доступность снизилась и лишь в 20 выросла. Кризисные явления в экономике сказались и на доступности покупки жилья.
Обращает на себя внимание, что среди регионов, в которых наблюдается рост доступности по сравнению с докризисным периодом, присутствуют два российских города федерального значения – Санкт-Петербург (+1,8 процентного пункта) и Москва (+0,8 процентного пункта). Рост возможностей приобрести жилье здесь можно связать с ростом зарплат при одновременной стагнации цен из-за строительного бума последних лет, приведшего к относительному насыщению рынка.
При этом лучший результат по динамике доступности наблюдался в Ленинградской области (+4,7 процентного пункта) и в Пермском крае (+3,5 процентного пункта). Это позволило Ленинградской области переместиться за 2 года с 17 на 8 место по данному показателю, а Пермскому краю – на 7 позиций в рейтинге по сравнению с III кварталом 2013 года.
Негативная динамика в большинстве регионов является следствием высокой инфляции, что сказывается на потребительских расходах, а также ухудшения условий кредитования и ростом цен на недвижимость. Действительно, за два прошедших года ипотечные кредиты для населения заметно подорожали. Если в конце 2013 года процентные ставки были на уровне 12% годовых, то в третьем квартале 2015 года – 14%. Такой рост процентных ставок снизил доступность примерно на 20%. В ряде регионов за этот период рублевые цены на квартиры выросли почти в 1,5 раза, что намного опередило рост доходов населения.
Однако наибольшее влияние, по оценкам РИА Рейтинг, оказал рост потребительских цен, что сократило свободный денежный остаток семей, который мог бы быть направлен на выплаты по ипотечному кредиту. Так, за два года прожиточный минимум в Тамбовской области вырос в 1,7 раза, а в Республике Ингушетия – в 1,6 раза. В среднем по России минимальные расходы семей выросли за два года на 36%, что сильно снизило возможности многих семей по покупке жилья.
У ряда регионов за два года доступность покупки жилья снизилась довольно существенно. Например, в Мурманской области доля семей, для которых доступна покупка квартиры, снизилась с 44% до 29%, в Ямало-Ненецком автономном округе – с 61% до 49%, а в Ненецком автономном округе – с 34% до 24%. Еще у 12 регионов доступность снизилась более чем на 3 процентных пункта. При этом сильнее всего этот показатель снизился в регионах с большой доступностью жилья, то есть преимущественно в северных регионах. Данная тенденция вполне объяснима с точки зрения рыночной экономики – хорошая доступность жилья рано или поздно должна стимулировать рост спроса на него, что, в свою очередь, повышает цены на недвижимость.
Для радикального решения проблемы доступности жилья необходим существенный рост предложения
Как показали результаты исследований РИА Рейтинг, небольшие (в пределах 1-2 процентных пункта) изменения ставок по ипотечным кредитам достаточно слабо сказываются на доступности жилья. Для того что бы радикально увеличить доступность требуется существенное уменьшение ставки. Например, снижение процентных ставок вдвое, до уровня 6% при фиксированных ценах на жилье и уровне зарплаты, может повысить доступность покупки жилья при помощи ипотеки в среднем почти в 2 раза при условии 20-летних кредитов. А с учетом увеличения сроков кредитов до 30 лет, что вполне рационально при низких ставках, – почти в 3 раза. Особенно от этого выиграют наиболее незащищенные семьи (одинокие родители, многодетные родители, а также семьи, где один из супругов не работает по той или иной причине). В частности если сейчас только 6,4% семей (минимум – 2,6% в худшем регионе и максимум – 32% в лучшем), состоящих из одинокого родителя и ребенка, могут купить себе типовую «двушку», то при ставке 6% и сроке кредита 20 лет средняя доступность для таких семей составит 13% (от 6% до 47% в разных регионах). Впрочем как сказано выше такие параметры ипотеки пока носят гипотетических характер и могут служить лишь в качестве далекого ориентира.
Впрочем, вряд ли размер ставки по ипотеке и другие параметры жилищного кредитования являются необходимыми и достаточными условиями для существенного повышения доступности жилья. Как показывает практика, даже если удастся очень существенно и в короткие сроки снизить процентные ставки по ипотеке (например, ее субсидированием), то, скорее всего, это просто вызовет взрывной росту цен на жилье из-за резко возросшего спроса на нее, что в конечном итоге не приведет к росту доступности жилья. Основным решением проблемы доступности жилья, по мнению РИА рейтинг, все же является жилищное строительство, что приведет к росту предложения нового жилья.
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке состояния компаний, регионов, банков, отраслей и кредитных рисков. Основными направлениями деятельности агентства являются: присвоение кредитных рейтингов и рейтингов надежности банкам, предприятиям, регионам, муниципальным образованиям, страховым компаниям, ценным бумагам, другим экономическим объектам; экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» - международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. РИА Рейтинг в составе МИА «Россия сегодня» входит в линейку информационных ресурсов агентства, включающих также: РИА Новости, Р-Спорт, РИА Недвижимость, Прайм, ИноСМИ. МИА «Россия сегодня» лидирует по цитируемости среди российских СМИ и наращивает цитируемость своих брендов за рубежом. Агентство также занимает лидирующее положение по цитируемости в российских социальных сетях и блогосфере.