РИА Рейтинг – 13 дек. Как ранее уже отмечали в своих исследованиях эксперты РИА Рейтинг, к концу 2015 года впервые в российской истории количество отдельных жилых объектов в России, учитывая число отдельных квартир и жилых домов, превысило количество семей. То есть фактически, предложение на рынке превысило спрос и, казалось бы, пресловутый российский «квартирный вопрос» наконец-то оказался близким к полному разрешению. В теории это должно привести к тому, что жилье будет становиться более доступным как при аренде, так и при покупке.
Тем не менее, до ощутимого насыщения рынка жилья в России по-прежнему очень далеко. Во-первых, многие семьи владеют и лично используют сразу несколько жилых объектов (квартира, загородный дом в качестве дачи, дом в деревне для длительного летнего отдыха от городской суеты и так далее), в то время как иные семьи не имеют своего угла. Во-вторых, исторические предпосылки и текущая экономическая ситуация сформировали крайне неравномерное распределение жилья в России. В то время как в одних регионах наблюдается избыток жилья и цены на его покупку и аренду не высокие, во многих других регионах ощущается дефицит жилья, что определяет его дороговизну.
Для оценки региональных различий по доступности аренды жилья российским семьям эксперты РИА Рейтинг провели исследование и составили рейтинг, в котором наглядно показано какая доля семей может позволить себе арендовать квартиру и при этом осуществлять повседневные расходы.
Как показали результаты рейтинга, доступность аренды жилья для семей с детьми пока в среднем остается не очень высокой, при этом более половины семей, состоящих из двух работающих людей, могут без проблем арендовать двухкомнатную квартиру. В целом параметры доступности очень дифференцированы в географическом разрезе.
Как считался рейтинг
В качестве индикатора доступности в рейтинге выступают доли семей, состоящих из двух работающих и ребенка, которые имеют возможность осуществлять ежемесячные повседневные расходы и оплачивать аренду двухкомнатной типовой квартиры. Предполагалось, что семья тратит на аренду жилья 70% своих ежемесячных денежных доходов от трудовой деятельности, скорректированных на прожиточный минимум в регионе проживания в соответствии с составом семьи и на подоходный налог. Остаток от чистых доходов за вычетом арендной платы тратится на дополнительные повседневные расходы. Доля семей, которые могут осуществлять платежи по аренде квартиры и повседневные расходы, рассчитывалась на основе оценки процентного распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе в 2016 году. Арендные ставки, зарплаты и прожиточный минимум учитывались для каждого региона в отдельности. Для расчета рейтинга использовались данные Росстата 2016 года, а динамика рассчитывалась по сравнению с 2015 годом.
Высокая доступность аренды жилья наблюдается лишь в 7 регионах
Лишь в 6 регионах среднестатистическая семья, состоящая из двух работающих и одного ребенка, может без особых трудностей арендовать себе двухкомнатную квартиру, при этом сохраняя на неплохом уровне свое повседневное потребление. В этом списке лидеров представлены: Ямало-Ненецкий автономный округ c долей 60,2%, Чукотский автономный округ (56,4%), Ленинградская область (55,6%), Ханты-Мансийский автономный округ-Югра (53,9%), Магаданская область (51,4%), Мурманская область (51,4%), а также Санкт-Петербург (51,0%). Лидерство северных регионов в целом не удивительно. Данные регионы характеризуются высокими зарплатами, а также очень большим объемом жилого фонда, который достался как со времен СССР, так и был построен уже во времена современной России. Немного удивительно видеть среди лидеров Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Безусловно, вторая столица является одним из лидеров по темпам строительства жилья в России, что формирует неплохой объем предложения, кроме того, зарплаты в Санкт-Петербурге также являются одними из самых высоких. Однако, с другой стороны, Санкт-Петербург и Ленинградскую область наравне с московским регионом можно назвать наиболее желанными как для внутренней, так и для внешней миграции, что создает значительный дополнительный спрос на квадратные метры. Например, несмотря на настоящий строительный бум, Москва в данном рейтинге располагается на 18-ом месте, а Московская область и вовсе на 25-ом.
Помимо 7 названных выше регионов еще в 23 регионах показатели доступности в целом находятся на приемлемом уровне – в диапазоне 40-50%. Если среди абсолютных лидеров по доступности в основном преобладают северные регионы, специализирующиеся на добыче минеральных ресурсов, то во второй группе регионов массово представлены регионы – лидеры по экономическому развитию. В частности, в диапазон 40-50% попали Тюменская область, Калужская область, Москва, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Московская область, Белгородская область и Сахалинская область. Относительно неплохой результат данных областей можно объяснить приемлемым уровнем зарплат в этих регионах, а также заметными объемами строительства.
В среднем в России, рассчитанная по методологии рейтинга, доля семей, состоящая из двух работающих и ребенка, для которых доступна аренда квартиры, составила 39,5%. Это в целом приемлемый уровень, хотя он и не обозначает всеобщую доступность арендного жилья в стране.
На Юге доступность аренды ниже, чем на Севере
Как показали результаты рейтинга, на другом полюсе в основном представлены южные регионы. В 8 регионах менее четверти семей с ребенком могут арендовать жилье и осуществлять повседневные траты. Среди аутсайдеров преобладают национальные республики, в которых исторически низкие официальные зарплаты, а также Республика Крым и Севастополь.
В Крыму на низкую доступность влияет то, что после присоединения данного региона к России зарплаты еще не успели подтянуться к среднероссийскому уровню. Также, возможно, уровень серых зарплат там несколько выше, что является наследием особенностей трудовых взаимоотношений в Украине. Кроме того, значительное число отдыхающих создают устойчивый спрос на жилье в регионе, что способствует повышению цен на покупку и аренду квартир. С Севастополем ситуация похожая, однако дополнительное влияние на рынок аренды в городе оказывают военнослужащие и их семьи, которые составляют значительную долю населения города. Зарплаты военнослужащих в статистику не включаются, однако в Севастополе они формируют значительный спрос на квартиры. При этом остальным жителям этого города федерального значения приходится в некоторой степени конкурировать на рынке аренды с военнослужащими, располагая гораздо меньшей зарплатой.
Низкая доступность аренды в национальных республиках, объясняется традиционно высокой безработицей, что предопределяет не высокий уровень среднесемейных доходов от трудовой деятельности. Кроме того, в республиках высокая рождаемость, что формирует значительный спрос на квадратные метры.
Из числа регионов в нижней половине рейтинга можно выделить экономически развитый Краснодарский край. Уровень зарплат в этом регионе сравнительно высокий, однако доступность аренды жилья здесь находится на невысоком уровне — ниже 28% (72 место). Основная причина заключается в том, что цены на аренду жилья в этом регионе выше за счет спроса со стороны отдыхающих, также как и в Крыму.
Динамика – позитивная
Благодаря номинальному росту зарплат в стране, а также замедлению и порой даже снижению арендных ставок динамика доступности аренды жилья в последний год была в целом положительная. Если сравнивать текущую долю семей, для которых доступна аренда квартиры, с 2015 годом, то в 56 регионах доступность выросла, а снизилась в 29. В целом по стране доступность выросла на 2,1 процентного пункта за последний год.
Лучший результат по динамике доступности наблюдался в Республике Башкортостан (+8,9 процентного пункта) и в Нижегородской области (+8,6 процентного пункта). Это позволило Башкортостану переместиться за год с 42 на 20 место по данному показателю, а Нижегородской области – на 17 позиций в рейтинге по сравнению с II кварталом 2015 года.
В целом 11 регионов характеризовались приростом индикатора доступности на уровне более 5 процентных пунктов, а еще 13 регионов продемонстрировали прирост в пределах 3-5 процентных пунктов.
Негативная динамика в различных регионов является следствием двух факторов. Во-первых, это высокая инфляция в ряде регионов, что сказывается на повседневных потребительских расходах. А во-вторых, заметный рост арендных ставок в некоторых регионах. Например, из-за роста стоимости аренды в Крыму за год индикатор снизился более чем на 11 процентных пунктов, что стало худшим результатом. Еще в 7 регионах наблюдалось снижение доли семей, для которых доступна аренда, в пределах от 3 до 8 процентных пунктов.
В 2017 году аренда может подорожать
Если в 2016 году доступность аренды росла, то в 2017 году ситуация для граждан может стать хуже. На фоне кризиса в 2014-15 годов арендодатели были готовы идти на уступки в аренде, что снижало цены на нее. Кроме того, из-за девальвации рубля работа в России для гастарбайтеров стала не такой привлекательной и часть из них уехала на родину, что способствовало снижению спроса на жилье в России. В 2017 году можно ожидать оживления экономики, однако это не очень существенно скажется на зарплатах, при этом ставки аренды могут вырасти из-за возросшего спроса со стороны российских граждан и приезжих работников, что в целом приведет к снижению доступности аренды.
Радикальное увеличение доступности в России можно ожидать только после длительного периода масштабного строительства жилья, что кратно увеличит обеспеченность жильем россиян.
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке состояния компаний, регионов, банков, отраслей и кредитных рисков. Основными направлениями деятельности агентства являются: присвоение кредитных рейтингов и рейтингов надежности банкам, предприятиям, регионам, муниципальным образованиям, страховым компаниям, ценным бумагам, другим экономическим объектам; экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. РИА Рейтинг в составе МИА «Россия сегодня» входит в линейку информационных ресурсов агентства, включающих также: РИА Новости, Р-Спорт, РИА Недвижимость, Прайм, ИноСМИ. МИА «Россия сегодня» лидирует по цитируемости среди российских СМИ и наращивает цитируемость своих брендов за рубежом. Агентство также занимает лидирующее положение по цитируемости в российских социальных сетях и блогосфере.