РИА Рейтинг – 10 мар. Прошедший год оказался абсолютно нетипичным из-за пандемии коронавируса, что в том числе сказалось на ипотеке и рынке недвижимости. Во-первых, вслед за снижением ставки рефинансирования до рекордно низкого для России уровня (4,25%) процентные ставки по жилищным кредитам также заметно уменьшились. Во-вторых, для поддержания строительной отрасли правительство запустило новую программу льготного ипотечного кредитования, которая оказалась достаточно масштабной и успешной. В-третьих, из-за большого спроса на жилье в ряде регионов сформировался дефицит предложения, а цены выросли на десятки процентов. Таким образом, прошедший год ни как нельзя назвать спокойным для рынка недвижимости.
Кризисные рекорды ипотеки
Завершившийся 2020 год для ипотечного кредитования в России выдался крайне удачным. Так, было заключено рекордное за всю историю количество ипотечных договоров, и был обновлен исторический максимум по суммарному объему ипотеки. Значительный рост жилищного кредитования обусловлен масштабным снижением процентных ставок, льготными программами и некоторым ажиотажем на рынке, что заставляло многих спешить с покупкой жилья. За прошедший 2020 год в России было выдано порядка 1,72 миллиона новых ипотечных кредитов против 1,28 миллиона в 2019 году. При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2020 года составил 4,3 триллиона рублей (2,9 триллиона в 2019 году). Таким образом, даже относительно рекордного 2018 года количество ипотечных сделок выросло на 16%, а в деньгах наблюдался рост на 42%.
При этом растут не только денежные показатели рынка ипотеки, но и «качественные» индикаторы. В частности, средняя процентная ставка в 2020 году по ипотечному кредиту составила 7,8%, что является историческим минимумом. Для сравнения, еще в 2017 году ипотеку в среднем выдавали под 10,6%. Еще одним индикатором выступает средний размер кредита, и по итогам прошедшего года он составил 2,5 миллиона рублей, против 2,04 в 2018 году, а четыре года назад средний размер кредита составлял 1,72 миллиона рублей. Также наблюдался дальнейший рост среднего срока кредита, который по итогам 2020 года превысил 225 месяцев (18 лет и 9 месяца). Для сравнения в четвертом квартале 2017 года он составлял 187 месяцев (15 лет и 7 месяцев). Таким образом, снижение ставок, рост среднего кредита и увеличение сроков кредитования в конечном итоге увеличивали доступность приобретения собственного жилья для граждан России.
Для оценки региональных различий доступности покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости провели исследование и составили седьмой ежегодный рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, доступность жилья по ипотеке для российских семей выросла в 2020 году. При этом параметры доступности и ее динамика очень дифференцированы в региональном разрезе.
Снижение ставок ощутимо увеличило доступность ипотеки в большинстве регионов
Учитывая непростую ситуацию из-за пандемии CIVID-19 можно было ожидать слабых результатов в части доступности приобретения жилья. Однако результаты исследования вселяют определенный оптимизм, так как за последний год в среднем по России доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, выросла с 31,3% до 32,7%. Рост доступности за последний год во многом связан со снижением ставок по ипотеке и ростом сроков кредитования, при этом увеличение номинальных зарплат сыграло меньшую роль, а динамика цен на жилье, напротив, снижало доступность. В ряде регионов в результате роста цен на жилье, во многом стимулирумым снижением ставки, доступность снизилась.
По итогам прошедшего года доступность жилья выросла в 73 регионах, а сократилась в 11, таким образом, в тотальном большинстве регионов наблюдался прогресс в данном вопросе. При этом в среднем у регионов с положительной динамикой доступность выросла на 2 процентных пункта, в то время как среднее сокращение доступности составляло -0,6 процентного пункта. Результирующий общероссийский прирост доступности оказался небольшим (+1,4 процентного пункта), что во многом связано с отрицательной динамикой в густонаселенном московском регионе и в Санкт-Петербурге. В двух крупнейших агломерациях цены на недвижимость выросли очень сильно, что полностью съело весь эффект от ставок и улучшений условий по ипотеке.
Лучший результат по динамике доступности наблюдался в Республике Калмыкия, где доступность выросла в 1,4 раза с 19% до 26%. Прирост доступности покупки жилья в ипотеку в 1,3 раза продемонстрировали Республика Ингушетия, Республика Дагестан и Приморский край. Но несмотря на заметный прогресс Республика Ингушетия и Республика Дагестан остаются пока в нижней части таблицы. В целом у 9 регионов рост доступности за год был более чем на 20%.
Самое сильное сокращение доступности было в Московской области, за год доля снизилась с 36,5% до 32,5%. Республике Алтай, за год она сократилась с 24,3% до 20,6%. Также заметное сокращение доступности с 24,3% до 20,6% отмечается в Республике Алтай.
Наибольший прогресс по местам в рейтинге за год показала Белгородская область. Этот регион за прошедший 2020 год поднялся на 19 мест в рейтинге до 36-го места по итогам 2020 года, показав уровень доступности 33,7%. Прогресс в 16 мест наблюдался в Воронежской области, а на 11 мест в верх в рейтинге переместилась Свердловская область. Наибольшее снижение в рейтинге у Московской области (-18 мест) и у Астраханской области (-12 мест).
Лидеры сохраняют свои позиции
В четверке регионов-лидеров по доступности расположились: Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Ненецкий автономный округ. Жители этих регионов с некоторым отрывом имеют наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку из-за относительно высоких зарплат, особенно в автономных округах, и за счет невысоких средних цен на жилье. Только в четырех регионах-лидерах доля семей, для которых доступна покупка двухкомнатной квартиры среднего качества в ипотеку, превышает половину. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе данный показатель превышает 71%, а у замыкающего первую четверку регионов Ненецкого автономного округа доступность находиться на уровне 55%. Помимо первой четверку еще в 13 регионах доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, превышает 40%, а еще в 34 регионах превышает 30%. Для сравнения, в 2015 году лишь в трех регионах доля семей, для которых была доступна покупка жилья в ипотеку, была выше 30%.
В первой десятке рейтинга за прошедший год произошли заметные изменения. В ТОП-10 смогла войти Томская область, а Ленинградской области и Республике Саха (Якутия) удалось улучшить свои позиции ТОП-10.
Льготная ипотека помогла небогатым регионам
В 9 регионах менее 20% семей могут приобрести типовую «двушку» используя ипотечный заем. Замыкают рейтинг: Республика Ингушетия, Чеченская Республика, Республика Дагестан, Карачаево-Черкесская Республика, Севастополь, Республика Крым, Республика Северная Осетия – Алания, Кабардино-Балкарская Республика и Республика Тыва.
Как видно, замыкают рейтинг национальные республики, а также Республика Крым и Севастополь. Это достаточно слаборазвитые в экономическом плане регионы, поэтому низкие места по доступности жилья не являются удивительными. Низкое положение национальных республик в рейтинге объясняется традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, и невысокими официальными зарплатами. Кроме того, в данных регионах значительная доля сельского населения, а в крупных городах многие продолжают жить в частных домах.
Крымский регион (Республика Крым и Севастополь) продолжает ощущать влияние внутрироссийской миграции. Эти два южных региона достаточно популярны для переезда жителей из других российских субъектов РФ, и поэтому спрос на местное жилье зачастую предъявляют приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне. Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в приобретении жилья.
При этом стоит отметить, что прогресс в доступности в нижней части рейтинга был выше, чем у лидеров. Особенно сильно контраст виден на фоне Москвы и Санкт-Петербурга, где доступность и вовсе снизилась. Таким образом, снижение ставок и льготная ипотека помогла многим регионам, где доступность невысокая, а рынок недвижимости характеризуется невысоким спросом и низкими ценами, а в регионах с высокой доступностью и высоким спросом на недвижимость льготная ипотека и общее снижение ставок стимулировало рост цен недвижимость.
Как считался рейтинг
В качестве индикатора доступности в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж по кредиту при приобретении жилья в ипотеку и осуществлять повседневные расходы. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Объем кредита рассчитывался для приобретения семьей двухкомнатной квартиры среднего качества в своем регионе площадью 60 квадратных метров при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплаты НДФЛ и корректировались на региональный прожиточный минимум на каждого члена семьи. 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на выплату ипотеки, 30% – на прочие расходы. Расчет проводился независимо для 9 типов по составу семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), а результирующая доля семей рассчитывалась как средневзвешенная доля из этих 9 типов. Для расчета учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности на основе официальной статистики. Для расчета рейтинга использованы актуальные данные за 2020 год, для сравнения – данные за 2019 год.
Полученная результирующая доля является индикативным показателем, отображающим различия в доступности жилья в различных регионах, при этом фактическая доступность жилья для отдельных семей из определенного региона зависит от множества иных факторов, в частности, распределения сбережений, структуры рынка недвижимости, необходимости в улучшении жилищных условий и других, которые не являлись предметом данного исследования.
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»