Регионы России

Рейтинг регионов по доступности аренды жилья российским семьям

13.12.2016

РИА Рейтинг – 13 дек. Как ранее уже отмечали в своих исследованиях эксперты РИА Рейтинг, к концу 2015 года впервые в российской истории количество отдельных жилых объектов в России, учитывая число отдельных квартир и жилых домов, превысило количество семей. То есть фактически, предложение на рынке превысило спрос и, казалось бы, пресловутый российский «квартирный вопрос» наконец-то оказался близким к полному разрешению. В теории это должно привести к тому, что жилье будет становиться более доступным как при аренде, так и при покупке.

Рейтинг регионов по доступности российским семьям аренды жилья
Рейтинг регионов по доступности российским семьям аренды жилья

Рейтинг регионов по доступности российским семьям аренды жилья

Тем не менее, до ощутимого насыщения рынка жилья в России по-прежнему очень далеко. Во-первых, многие семьи владеют и лично используют сразу несколько жилых объектов (квартира, загородный дом в качестве дачи, дом в деревне для длительного летнего отдыха от городской суеты и так далее), в то время как иные семьи не имеют своего угла. Во-вторых, исторические предпосылки и текущая экономическая ситуация сформировали крайне неравномерное распределение жилья в России. В то время как в одних регионах наблюдается избыток жилья и цены на его покупку и аренду не высокие, во многих других регионах ощущается дефицит жилья, что определяет его дороговизну. 

Для оценки региональных различий по доступности аренды жилья российским семьям эксперты РИА Рейтинг провели исследование и составили рейтинг, в котором наглядно показано какая доля семей может позволить себе арендовать квартиру и при этом осуществлять повседневные расходы.

Как показали результаты рейтинга, доступность аренды жилья для семей с детьми пока в среднем остается не очень высокой, при этом более половины семей, состоящих из двух работающих людей, могут без проблем арендовать двухкомнатную квартиру. В целом параметры доступности очень дифференцированы в географическом разрезе.

Как считался рейтинг

В качестве индикатора доступности в рейтинге выступают доли семей, состоящих из двух работающих и ребенка, которые имеют возможность осуществлять ежемесячные повседневные расходы и оплачивать аренду двухкомнатной типовой квартиры. Предполагалось, что семья тратит на аренду жилья 70% своих ежемесячных денежных доходов от трудовой деятельности, скорректированных на прожиточный минимум в регионе проживания в соответствии с составом семьи и на подоходный налог. Остаток от чистых доходов за вычетом арендной платы тратится на дополнительные повседневные расходы. Доля семей, которые могут осуществлять платежи по аренде квартиры и повседневные расходы, рассчитывалась на основе оценки процентного распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе в 2016 году. Арендные ставки, зарплаты и прожиточный минимум учитывались для каждого региона в отдельности. Для расчета рейтинга использовались данные Росстата 2016 года, а динамика рассчитывалась по сравнению с 2015 годом.

Высокая доступность аренды жилья наблюдается лишь в 7 регионах 

Лишь в 6 регионах среднестатистическая семья, состоящая из двух работающих и одного ребенка, может без особых трудностей арендовать себе двухкомнатную квартиру, при этом сохраняя на неплохом уровне свое повседневное потребление. В этом списке лидеров представлены: Ямало-Ненецкий автономный округ c долей 60,2%, Чукотский автономный округ (56,4%), Ленинградская область (55,6%), Ханты-Мансийский автономный округ-Югра (53,9%), Магаданская область (51,4%), Мурманская область (51,4%), а также Санкт-Петербург (51,0%). Лидерство северных регионов в целом не удивительно. Данные регионы характеризуются высокими зарплатами, а также очень большим объемом жилого фонда, который достался как со времен СССР, так и был построен уже во времена современной России. Немного удивительно видеть среди лидеров Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Безусловно, вторая столица является одним из лидеров по темпам строительства жилья в России, что формирует неплохой объем предложения, кроме того, зарплаты в Санкт-Петербурге также являются одними из самых высоких. Однако, с другой стороны, Санкт-Петербург и Ленинградскую область наравне с московским регионом можно назвать наиболее желанными как для внутренней, так и для внешней миграции, что создает значительный дополнительный спрос на квадратные метры. Например, несмотря на настоящий строительный бум, Москва в данном рейтинге располагается на 18-ом месте, а Московская область и вовсе на 25-ом. 

Помимо 7 названных выше регионов еще в 23 регионах показатели доступности в целом находятся на приемлемом уровне – в диапазоне 40-50%. Если среди абсолютных лидеров по доступности в основном преобладают северные регионы, специализирующиеся на добыче минеральных ресурсов, то во второй группе регионов массово представлены регионы – лидеры по экономическому развитию. В частности, в диапазон 40-50% попали Тюменская область, Калужская область, Москва, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Московская область, Белгородская область и Сахалинская область. Относительно неплохой результат данных областей можно объяснить приемлемым уровнем зарплат в этих регионах, а также заметными объемами строительства. 

В среднем в России, рассчитанная по методологии рейтинга, доля семей, состоящая из двух работающих и ребенка, для которых доступна аренда квартиры, составила 39,5%. Это в целом приемлемый уровень, хотя он и не обозначает всеобщую доступность арендного жилья в стране. 

На Юге доступность аренды ниже, чем на Севере

Как показали результаты рейтинга, на другом полюсе в основном представлены южные регионы. В 8 регионах менее четверти семей с ребенком могут арендовать жилье и осуществлять повседневные траты. Среди аутсайдеров преобладают национальные республики, в которых исторически низкие официальные зарплаты, а также Республика Крым и Севастополь. 

В Крыму на низкую доступность влияет то, что после присоединения данного региона к России зарплаты еще не успели подтянуться к среднероссийскому уровню. Также, возможно, уровень серых зарплат там несколько выше, что является наследием особенностей трудовых взаимоотношений в Украине. Кроме того, значительное число отдыхающих создают устойчивый спрос на жилье в регионе, что способствует повышению цен на покупку и аренду квартир. С Севастополем ситуация похожая, однако дополнительное влияние на рынок аренды в городе оказывают военнослужащие и их семьи, которые составляют значительную долю населения города. Зарплаты военнослужащих в статистику не включаются, однако в Севастополе они формируют значительный спрос на квартиры. При этом остальным жителям этого города федерального значения приходится в некоторой степени конкурировать на рынке аренды с военнослужащими, располагая гораздо меньшей зарплатой. 

Низкая доступность аренды в национальных республиках, объясняется традиционно высокой безработицей, что предопределяет не высокий уровень среднесемейных доходов от трудовой деятельности. Кроме того, в республиках высокая рождаемость, что формирует значительный спрос на квадратные метры. 

Из числа регионов в нижней половине рейтинга можно выделить экономически развитый  Краснодарский край. Уровень зарплат в этом регионе сравнительно высокий, однако доступность аренды жилья здесь находится на невысоком уровне — ниже 28% (72 место). Основная причина заключается в том, что цены на аренду жилья в этом регионе выше за счет спроса со стороны отдыхающих, также как и в Крыму. 

Динамика – позитивная

Благодаря номинальному росту зарплат в стране, а также замедлению и порой даже снижению арендных ставок динамика доступности аренды жилья в последний год была в целом положительная. Если сравнивать текущую долю семей, для которых доступна аренда квартиры, с 2015 годом, то в 56 регионах доступность выросла, а снизилась в 29. В целом по стране доступность выросла на 2,1 процентного пункта за последний год.

Лучший результат по динамике доступности наблюдался в Республике Башкортостан (+8,9 процентного пункта) и в Нижегородской области (+8,6 процентного пункта). Это позволило Башкортостану переместиться за год с 42 на 20 место по данному показателю, а Нижегородской области – на 17 позиций в рейтинге по сравнению с II кварталом 2015 года.

В целом 11 регионов характеризовались приростом индикатора доступности на уровне более 5 процентных пунктов, а еще 13 регионов продемонстрировали прирост в пределах 3-5 процентных пунктов.

Негативная динамика в различных регионов является следствием двух факторов. Во-первых, это высокая инфляция в ряде регионов, что сказывается на повседневных потребительских расходах. А во-вторых, заметный рост арендных ставок в некоторых регионах. Например, из-за роста стоимости аренды в Крыму за год индикатор снизился более чем на 11 процентных пунктов, что стало худшим результатом. Еще в 7 регионах наблюдалось снижение доли семей, для которых доступна аренда, в пределах от 3 до 8 процентных пунктов. 

В 2017 году аренда может подорожать

Если в 2016 году доступность аренды росла, то в 2017 году ситуация для граждан может стать хуже. На фоне кризиса в 2014-15 годов арендодатели были готовы идти на уступки в аренде, что снижало цены на нее. Кроме того, из-за девальвации рубля работа в России для гастарбайтеров стала не такой привлекательной и часть из них уехала на родину, что способствовало снижению спроса на жилье в России. В 2017 году можно ожидать оживления экономики, однако это не очень существенно скажется на зарплатах, при этом ставки аренды могут вырасти из-за возросшего спроса со стороны российских граждан и приезжих работников, что в целом приведет к снижению доступности аренды.

Радикальное увеличение доступности в России можно ожидать только после длительного периода масштабного строительства жилья, что кратно увеличит обеспеченность жильем россиян. 

РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке состояния компаний, регионов, банков, отраслей и кредитных рисков. Основными направлениями деятельности агентства являются: присвоение кредитных рейтингов и рейтингов надежности банкам, предприятиям, регионам, муниципальным образованиям, страховым компаниям, ценным бумагам, другим экономическим объектам; экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.  

МИА «Россия сегодня»  международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. РИА Рейтинг в составе МИА «Россия сегодня» входит в линейку информационных ресурсов агентства, включающих также: РИА НовостиР-СпортРИА НедвижимостьПраймИноСМИ. МИА «Россия сегодня» лидирует по цитируемости среди российских СМИ и наращивает цитируемость своих брендов за рубежом. Агентство также занимает лидирующее положение по цитируемости в российских социальных сетях и блогосфере.