РИА Рейтинг – 11 мар. В 2019 году строительный сектор России в части жилищного строительства показал неплохой рост после трех лет снижения. Это говорит о выходе данного рынка из кризиса, и об увеличении населением покупок не только первичного жилья, но и вторичного. По итогам 2019 года было введено 79,4 миллиона квадратных метров жилья (без учета жилья на территориях садоводств), что на 5% больше результата в 2018 году и примерно соответствует результату 2017 года. Для сравнения в рекордном 2015 году ввод жилья превышал 85 миллионов квадратных метров. Если считать удельно, то в среднем на каждого жителя России в прошедшем году было построено порядка 0,5 квадратных метров жилой недвижимости, что можно назвать неплохим результатом по мировым меркам. При этом строительный бум обычно подразумевает строительство порядка 1 метра на человека в год.

Таки образом пресловутый «квартирный вопрос» постепенно решается в России за счет нового строительства. Тем не менее, даже сейчас, в условиях удовлетворительного насыщения рынка, не все российские семьи могут купить жилье, тем более, если речь заходит не о типовой средней квартире, а о большой площади, с улучшенными коммунальными удобствами или с хорошим расположением. Основной проблемой остается высокая цена — чтобы накопить на квартиру для одномоментного приобретения необходимо откладывать средства в течение многих лет или даже десятилетий, отказывая себе в других необходимых покупках. Мировая практика для решения этой проблемы использует широко распространенный и давно разработанный механизм ипотеки, который все более успешно в последнее десятилетие развивается и в России.

Ставки по ипотеке выросли, что снизило спрос на нее

Ипотечное кредитования в России в 2019 году показало снижение, что стало следствием роста ставок. И если 2018 года выдался крайне удачным для ипотечного кредитования, то результат 2019 года можно скорее назвать стагнацией. По итогам прошедшего года было выдано 1,3 миллиона новых ипотечных кредитов, против 1,5 миллиона в 2018 году. Таким образом, число кредитов сократилось на 14%. Но все ровно, объем выданной ипотеки в 2019 году – это второй лучший результат в истории. При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2019 года составил 2,86 триллиона рублей, что на 5% меньше, чем в 2018 году (3,02 триллиона рублей). 

В денежном выражении снижение было меньше, так как быстро рос средний размер ипотечного кредита. Если в 2018 году он был равен 2,04 миллиона рублей, то по итогам в 2019 года – 2,24 миллиона рублей, а в последние месяцы 2019 года он почти поднялся до 2,4 миллиона рублей. Помимо роста среднего размера кредита увеличиваются и некоторые другие качественные показатели. В частности наблюдался рост среднего срока кредита, который по итогам 2019 года превысил 215 месяцев (17 лет и 11 месяца), для сравнения, в 2018 году средний срок был равен 195 месяцев (16 лет и 3 месяца), а во втором квартале 2015 года находится лишь на уровне 171 месяц (14 лет и 3 месяца). Таким образом, рост среднего размера кредита и увеличение сроков кредитования увеличивают доступность приобретения собственного жилья для граждан России.

С другой стороны, по итогам 2019 года процентные ставки по ипотеке выросли. Среднегодовая ставка в 2019 году составила 9,94%, что примерно на 0,4 процентного пункта больше, чем в 2018 году. Рост ставок во многом в первой половине года связан с увеличением ставки рефинансирования в конце 2018 года, но уже во второй половине прошедшего года ставки стали стремительно снижаться. В декабре средняя ставка была на уровне 9,01%, что является историческим минимумом. 

Для оценки региональных различий доступности покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости провели исследование и составили пятый по счету рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе, причем с довольно широким разбросом в зависимости от большого количества факторов.

Доступность ипотеки продолжила рост, несмотря на увеличение ставок

За прошедший год доступность покупки жилья в ипотеку выросла в большинстве регионов. Лишь в девяти регионах она снизилась, а выросла в 75 субъектах РФ. В целом по России доля семей, для которых доступна ипотека, выросла за прошедший год с 30.2% до 31,3% в 2019 году. Стоит отметить, что рост доступности продолжился в 2019 году, что стало следствием сильно увеличения сроков кредитования, которые заметно снижают ежемесячный платеж. Кроме того, номинальный рост зарплат опередил темп роста цен на жилье. Вместе эти два фактора смогли компенсировать увеличение среднегодовой ставки, которая, несмотря на снижение со второй половины года, была выше чем в 2018 году.

За прошедший год у 20 регионов доступность выросла более чем на 2 процентных пункта, а еще у 23 регионах рост был в пределах от 1 до 2 процентных пункта. При этом более чем на 1 процентный пункт доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, снизилась в пяти регионах. Таким образом, можно говорить о фронтальном росте доступности ипотеки в 2019 года, но рост был не очень большим.

Как показали результаты рейтинга, наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Ненецкий автономный округ), либо для регионов с невысокими ценами на жилье (Магаданская область, Кемеровская область и Республика Карелия). 

У лидирующего по доступности ипотеки региона, Ямало-Ненецкого автономного округа, более 70% семей могут себе позволить купить типовую двухкомнатную квартиру в своем регионе. В Магаданской области почти 65% семьям доступна покупка жилья в ипотеку. При этом у занимающих третье и четвертые места Ханты-Мансийского автономного округа – Югра и Ненецкого автономного округа более половины семей могут приобрести квартиру в ипотеку. Можно говорить, что в этих четырех регионах доступность жилья в ипотеку находиться на высоком уровне. В целом лидерство северных регионов не удивительно – высокие заплаты и большой объем жилого фонда, доставшимся со времен СССР, определяют относительно невысокие цены на недвижимость. Наличие хороших доходов, а также сложный климат приводят к тому, что многие жители северных регионов, в особенности нефтегазовых провинций, стремятся обзавестись своим углом не только в родном регионе, но и в других – для детей или себе на старость.

Помимо лидеров еще 11 регионов показали доступность в диапазоне 40-45%, что говорить о вполне хорошей ситуации с доступностью ипотеки. Стоит отметить, что среди преследователей также в основном представлены северные и удаленные регионы. В частности в диапазон 20-25% попали: Камчатский край, Ленинградская область, Мурманская область, Кемеровская область, Республика Коми, Республика Саха (Якутия), Томская область, Красноярский край, Республика Карелия, Тюменская область и Иркутская область.

В ряде регионов сохраняется низкая доступность ипотеки

Несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находиться на удовлетворительном уровне, в 5 регионах менее 15% семей могут пробрести типовую «двушку» в ипотеку. Замыкают рейтинг Республика Ингушетия, Чеченская Республика, Республика Дагестан, Карачаево-Черкесская Республика и Республика Тыва.

Положение регионов-аутсайдеров, которые главным образом представлены в рейтинге национальными республиками, объясняется, с одной стороны, традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в этих регионах традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, не высоки. 

В нижний части рейтинга можно также выделить Республику Крым и Севастополь. Крымский регион (Республика Крым и Севастополь) ощущает влияние внутрироссийской миграции. Эти два южных региона достаточно популярны для переезда жителей из других российских субъектов РФ, и поэтому спрос на местное жилье зачастую предъявляют приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне. Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в приобретении жилья. Схожая картина Краснодарском крае и Приморском крае, которые располагаются на 71-м и 73-м местах. В этих достаточно неплохо развитых регионах наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны приезжих, что делает жилье в ипотеку менее доступным для местных жителей.

Можно рассчитывать на продолжение снижения ставок

В последние пять лет доступность ипотеки достаточно сильно выросла, что явно видно в количестве ипотечных кредитов. В 2020 году можно рассчитывать на продолжение снижения ставок, скорее всего, это приведет к обновлению рекордов на рынке ипотеки как в количестве, так и в денежном выражении. 

По мнению аналитиков РИА Рейтинг относительно 2019 года ставки снизятся на 1,5-2 процентных пункта, что увеличит спрос на ипотеку на 14-20%. Скорее всего, на этом фоне начнется более быстрый рост цен на жилье, но он не превысит рост доходов населения. 

В среднесрочной перспективе можно ожидать, что доступность будет быстрее расти в регионах из нижней части рейтинга. В богатых регионах-лидерах предложение следует за спросом, и цены на недвижимость будут «съедать» и рост зарплат и улучшение условий по ипотеке. А в регионах из нижней части рейтинга, которые не отличаются высокими доходами населения, рост спроса в первую очередь стимулирует новое строительство, и тем самым цены на недвижимость тут могут расти медленнее, и соответственно доступность – быстрее. 

Как считался рейтинг

Исследование подготовлено экспертами агентства РИА Рейтинг по данным Центробанка и Росстата. В качестве индикатора доступности ипотеки в рейтинге выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.

Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры среднего качества площадью 60 квадратных метров в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ и скорректированы в соответствии с региональным прожиточным минимумом на каждого члена семьи. Предполагалось, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идёт на выплату ипотеки, 30% — на прочие расходы.

Анализ проведён независимо для девяти типов состава семьи. Результирующая доля определена как средневзвешенное значение из этих девяти типов. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки взяты из официальной статистики каждого региона. Для расчёта использованы данные за 2019 год, для сравнения — за 2018 год.

Чукотский АО не включён в рейтинг из-за отсутствия релевантных данных.

РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.

МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»