РИА Рейтинг – 3 окт. В последнее время строительный сектор России чувствовал себя достаточно неплохо, в частности жилищное строительство быстро растет. По итогам 2021 года было введено 92,6 миллиона квадратных метров жилья (без учета жилья на территориях садоводств), что на 12,7% больше результата в 2020 году и является новым абсолютным рекордом для нашей страны. При этом в 2022 году рост продолжился – за восемь месяцев уже введено жилья 69,7 миллиона квадратных метров (прирос к аналогичному периоду прошлого года +33,3%). В среднем на каждого жителя России за последние 20 месяцев было построено порядка 1,1 квадратного метра жилой недвижимости, что является достаточно хорошим результатом по мировым и по историческим меркам.
Хорошие объемы строительства наблюдаются уже несколько лет и можно осторожно говорить о строительном буме в России. В целом достаточно острый «квартирный вопрос» находит постепенное разрешение за счет нового строительства и возможности купить жилье при помощи ипотеки. Безусловно, пока не все россияне обеспечены достойным жильем, и не все российские семьи могут купить себе желанную квартиру. В части приобретения жилья основной проблемой остается высокая цена, поэтому накопить на квартиру одномоментно крайне сложно, на выручку приходит ипотека, однако и тут есть заметные объективные ограничения.
Льготная ипотека раскалила рынок
Ипотечное кредитования в России в 2021 году показало значительный рост, что стало следствием поддержки со стороны государства разнообразными льготными программами. По итогам прошедшего года было выдано 1,9 миллиона новых ипотечных кредитов, против 1,8 миллиона в 2020 году и 1,3 миллиона в 2019 году. Таким образом, число кредитов ощутимо выросло и стало новым абсолютным рекордом.
При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2021 года показал еще более внушительный рост. Годовой объем выданной ипотеки составил 5,7 триллиона рублей, что на 28% больше, чем в 2020 году.
В денежном выражении рост был больше, так как быстро рос средний размер ипотечного кредита. Если в 2020 году он был равен 2,5 миллиона рублей, то по итогам в 2021 года – 3,0 миллиона рублей, а в текущем году он почти поднялся до 4 миллионов рублей. Помимо роста среднего размера кредита увеличиваются и некоторые другие качественные показатели. В частности, наблюдается рост среднего срока кредита, который по итогам 2021 года превысил 240 месяцев (20 лет), для сравнения, в 2018 году средний срок был равен 195 месяцев (16 лет и 3 месяца). Таким образом, рост среднего размера кредита и увеличение сроков кредитования увеличивают доступность приобретения собственного жилья для граждан России.
Как уже указывалось ранее, по итогам 2021 года процентные ставки по ипотеке ощутимо снизились за счет льготных программ. Среднегодовая ставка в прошедшем году составила 7,5%, что примерно на 2 процентных пункта меньше, чем в 2019 году. По тем же причинам в 2022 году фактические средние ставки продолжали снижаться. В мае текущего года средняя ставка была на уровне всего лишь 6,17%, что является историческим минимумом. Стоит отметить, что для поддержания спроса многие застройщики стали субсидировать ставки для покупателей и нередкими стали сделки со ставкой 2% и даже 0,1%.
Стоит отметить, что ситуация в части жилой недвижимости в отдельный регионах достаточно сильно отличается от среднероссийской, поэтому для оценки региональных различий доступности покупки семьями жилья в ипотеку эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости провели очередное ежегодное исследование и составили восьмой по счету рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе.
Доступность ипотеки немного выросла, несмотря на быстрый рост цен
За прошедший год доступность покупки жилья в ипотеку выросла в чуть больше половины регионов. В 44 регионах она выросла, а снизилась в 40 субъектах РФ. В целом по России доля семей, для которых доступна ипотека, выросла за прошедший год с 32.7% до 32,8% в 2021 году. Стоит отметить, что рост доступности продолжается уже четыре года подряд, хотя условия в них были очень разными. В частности, были периоды роста ставок и их снижения, была острая фаза пандемии, а также цены на недвижимость порой росли очень сильно. Однако рост ипотечного рынка и увеличение зарплат компенсировали негативные моменты.
За прошедший год у 17 регионов доступность выросла более чем на 3 процентных пункта, а еще у других 17 регионов рост был в пределах от 1 до 3 процентных пункта. Во многом большой прирост связан с умеренной динамикой цен на недвижимость на фоне снижения ставок, роста сроков кредитования и роста зарплат. При этом более чем на 1 процентный пункт доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, снизилась в 32 регионах. Таким образом, можно говорить о некотором паритете в прошедшем году. У части регионов был рост доступности, а в у другой части снижение, как результат минимальное изменение в России в целом.
Как показали результаты рейтинга, наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Ненецкий автономный округ), либо для регионов с невысокими ценами на жилье (Магаданская область, Ленинградская область и Республика Коми).
У лидирующего по доступности ипотеки региона, Ямало-Ненецкого автономного округа, почти 77% семей могут себе позволить купить типовую двухкомнатную квартиру в своем регионе. В Магаданской области порядка 63% семей доступна покупка жилья в ипотеку. При этом у занимающих третье, четвертое и пятое места: у Ленинградской области, у Ханты-Мансийского автономного округа – Югра и у Ненецкого автономного округа чуть более половины семей могут приобрести квартиру в ипотеку.
В целом можно говорить, что в этих пяти регионах доступность жилья в ипотеку находиться на высоком уровне. Можно отметить, что лидерство северных регионов закономерно – высокие заплаты и большой объем жилого фонда определяют относительно невысокие цены на недвижимость. Ленинградская область может похвастаться очень высокими темпами строительства, что приводит к хорошим результатам в части доступности жилья.
Помимо лидеров еще 12 регионов показали доступность в диапазоне 40-50%, что говорить о вполне хорошей ситуации с доступностью ипотеки в них. Стоит отметить, что среди преследователей также в основном представлены северные и удаленные регионы. В частности, в диапазон 40-50% попали: Республика Коми, Сахалинская область, Камчатский край, Мурманская область, Тюменская область, Челябинская область, Оренбургская область, Вологодская область, Республика Саха (Якутия), Кемеровская область, Красноярский край и Иркутская область.
Несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находиться на удовлетворительном уровне, в 7 регионах менее 15% семей могут пробрести типовую «двушку» в ипотеку. Регионы из конца списка, которые главным образом представлены национальными республиками, характеризуются традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в этих регионах уровень официальных зарплат не высок.
Санкт-Петербург в рейтинге занял место в верхней части таблицы, таким образом, доступность жилья в ипотеку тут находится на приемлемом уровне, однако, стоит отметить снижение доступности в последнее время из-за быстрого роста цен на квартиры. Москва же в текущем рейтинге опустилась на 71-е место, что полностью связано с быстрым ростом стоимости квадратных метров в столице. Оба крупнейших города иллюстрируют ситуацию, когда улучшение условий по ипотеке приводит к опережающему росту цен на жилье и доступность жилья не растет, а напротив падает.
Ставки не будут сильно снижаться
В последние семь лет доступность ипотеки достаточно сильно выросла, что явно видно в количестве ипотечных кредитов. В 2022 и 2023 годах можно рассчитывать на продолжение роста рынка ипотеку, однако, скорее всего, ставки сильно снижаться не будут. Во-первых, льготные государственные ипотечные программы могут несколько сократить свой масштаб. Во-вторых, инфляционные риски не позволят Центробанку снизить ставку рефинансирования до рекордных уровней конца 2020 и начала 2021 годов, таким образом, рыночная ставка останется в диапазоне 7-9% годовых.
В среднесрочной перспективе можно ожидать, что доступность будет быстрее расти в регионах из нижней части рейтинга. При этом во многих «богатых» регионах-лидерах предложение будет следовать за спросом, и цены на недвижимость будут «съедать» и рост зарплат и улучшение условий по ипотеке.
Как считался рейтинг
Исследование подготовлено экспертами агентства РИА Рейтинг по данным Центробанка и Росстата. В качестве индикатора доступности ипотеки в рейтинге выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры среднего качества площадью 60 кв. метров в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ и скорректированы в соответствии с региональным прожиточным минимумом на каждого члена семьи. Предполагалось, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идёт на выплату ипотеки, 30% – на прочие расходы. Анализ проведён независимо для девяти типов состава семьи. Результирующая доля определена как средневзвешенное значение из этих девяти типов. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки взяты из официальной статистики каждого региона. Для расчёта использованы данные за 2021 год, для сравнения – за 2020 год. Чукотский АО не включён в рейтинг из-за отсутствия релевантных данных.
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»