РИА Рейтинг – 24 апр. Исторически инвестирование в квадратные метры достаточно популярно в России. Множество финансовых кризисов в последние десятилетия подтверждают статус недвижимости как одного из самых надежных способов долгосрочного сбережения. При этом, порой недвижимость не просто позволяет сохранить свои, но и заработать дополнительные средства. Поэтому жилая недвижимость зачастую приобретается с расчетом перепродажи, или получения от нее арендного дохода. По оценкам профессиональных риэлторов, в пиковые моменты каждая пятая продаваемая на рынке квартира служила инвестиционным целям.
Стоит отметить, что последние несколько лет недвижимость показала очень высокие темпы роста цен, таким образом, те, кто инвестировал в недвижимость в начале волны этого роста, выиграли достаточно много. По оценками РИА Рейтинг, среднегодовая доходность вложений в недвижимость в среднем в России в последние пять лет была на 9% выше, чем ежегодная инфляция. Необходимо понимать, что средние значения дают индикативную оценку, так как в каждом конкретном случае (для разных объектов недвижимости, различных локаций и пр.) результаты будут отличаться и порой достаточно сильно.
Стоит отметить, что ситуация в отдельных регионах очень сильно отличается от средней картины по стране. Поэтому для определения этих различий экспертами РИА Рейтинг по заказу РИА Новости была проанализирована статистика и составлен рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость за последние пять лет.
Доходность для целей исследования считалась в среднем за пять лет (2018-2022 гг) от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду. В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции. Для расчётов использовалась стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров.
В 18 регионах чистая доходность инвестиций в недвижимость превысила 10% годовых
Согласно результатам исследования, ряд регионов характеризуются очень высокой доходностью инвестиций в недвижимость в последние годы. В трех регионах среднегодовая доходность с корректировкой на потребительскую инфляцию составила более 15% годовых, а еще в 15 регионах эта доходность была в диапазоне 10%-15% годовых.
Лидером рейтинга по доходности инвестиций в недвижимость является Краснодарский край, где в 2018-2022 годах с учетом сдачи в аренду жилая недвижимость могла принести 19,7% годовых. Такой сильный результат стал возможен из-за достаточно быстрого удорожания квартир как в столице края, так и на побережье Черного моря. Стоит отметить, что по ряду ценовых параметров Сочи уже обгоняет Москву по уровню цен на недвижимость, а инвестиции в курортную недвижимость в последние пару лет могли принести кратный доход. При этом Краснодарский край характеризуется масштабным строительством жилья (35 миллионов квадратных метров за пять лет), уступая в объемах строительства лишь Московскому региону, но в пересчете на количество проживающих людей даже опережает столичную агломерацию.
Немного меньше доходность инвестиций в недвижимость в Республика Алтай. В этом регионе доходность за пять лет составила 18,2%. На третьей строчке разместилась Республика Адыгея, которая показала очень схожую динамику (+15,9%) с Краснодарским краем, что не удивительно, учитывая, что республика является анклавом внутри Краснодарского края.
Также в десятку лидеров вошли: Республика Татарстан (чистая доходность инвестиций в недвижимость за вычетом инфляции – +13,2%), Амурская область (+13,1%), Кемеровская область (+13,0%), Республика Тыва (+13,0%), Пермский край (+12,9%), Ямало-Ненецкий автономный округ (+12,6%) и Иркутская область (+12,5%). Почти во всех регионах лидерах квартиры очень заметно дорожали в 2021-2022 годах. Обращает на себя внимание, что высокая доходность отмечалась во многих регионах за Уралом.
Москва в рейтинге заняла 37 место с ежегодной доходностью инвестиций в недвижимость за пять лет на уровне 8,2% годовых. При этом Санкт-Петербург расположился в нижней части рейтинга. Северная столица характеризовалась доходностью инвестиций в жилую недвижимость на уровне 6,3%, что соответствует 62 позиции в рейтинге среди 84 регионов.
Стоит отметить, что последние годы на фоне бурного роста ипотеки цены на недвижимость росли практически повсеместно и зачастую достаточно быстро. Половина регионов в 2018-2022 годах показала доходность в 8% годовых, что можно признать очень хорошим результатом. Правда у этой медали есть и обратная сторона. Те, у кого нет своего жилья, стали иметь меньше возможностей его купить из-за дороговизны, так как доходы зачастую растут медленнее цен на квартиры. То есть доступность жилья при этом снижается.
В ряде регионах доходность недвижимости лишь чуть-чуть переиграла инфляцию
Обратная ситуация наблюдается в регионах в конце рейтинга. Последнюю строчку занимает Оренбургская область, где чистая доходность инвестиций в недвижимость за пять лет составила 1,2% годовых. Таким образом, доходность инвестиций в недвижимость в Оренбургской области оказалась в 16 раз ниже, чем в Краснодарском крае. Несколько лучше результат в Ленинградской области – +2,0% годовых. Фактически, в этих двух регионах доходность инвестиций в недвижимость лишь немногим выше, чем потребительская инфляция, но при этом положительная доходность все же наблюдалась во всех проанализированных регионах.
Еще в двух регионах – Ростовская область и Республика Коми, доходность недвижимости находится в диапазоне 2,3-2,6%. А доходностью от +3% до +5% характеризуются еще 9 регионов.
Стоит отметить, что многие регионы характеризовались очень невысоким ростом цен на квартиры, и положительная доходность инвестиций в недвижимость обеспечивалась фактически за счет арендных платежей. Как свидетельствуют результаты исследования, 10 регионов имели отрицательную доходность без учета аренды. В частности, доходность владения недвижимостью в Оренбургской области в среднем в год составляла почти -4%, если жилье не сдавалось в аренду.
В среднем в России доходность от сдачи в аренду составляла примерно 4% годовых. При этом в 15 регионах доходность от сдачи в аренду была в последние годы меньше 3%, что характерно для многих субъектов РФ с высокими ценами на недвижимость, а в ряде регионов арендная доходность превышала 5%. В частности, согласно исследованию, в Ненецком автономном округе доходность от сдачи жилья в аренду составляла 6,3%, что является самой большой средней доходностью для российских регионов. Также высокая арендная доходность наблюдалась в Ямало-Ненецком автономном округе, в Магаданской области, в Еврейской автономной области в Московской, в Новгородской и в Смоленской областях, а также в Республике Коми и в Оренбургской области.
Вероятно, в ближайшие несколько лет во многих регионах чистая доходность инвестиций в недвижимость может оказаться отрицательной. Во-первых, в ряде регионов цены на недвижимость стали по-настоящему высокими и потенциал роста стоимости (при текущих зарплатах) весьма ограничен. Во-вторых, условия по ипотеке стали несколько жестче и могут оставаться таким несколько лет. В-третьих, высокие цены активизировали строительство. Фактически каждый год бьются рекорды ввода жилья, однако продажи по текущим ценам и условиям не поглощают всего предложения, поэтому можно ожидать умеренного снижения в ряде городов и регионов цен на строящееся жилье, что найдет свое отражение и в стоимости вторички.
Рейтинги за предыдущие периоды:
2022 год
Среднегодовая доходность недвижимости в РФ за 3 года составила 11%
Инфографика: Рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»