РИА Рейтинг – 18 мая. За последние 12 месяцев в России было выдано 762 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,28 триллиона рублей. Число выданных жилищных кредитов снизилось в 1,3 раза, а объем выданных кредитов в последние 12 месяцев был на 25% меньше, чем в период с марта 2014 года по апрель 2015 года. Стоит отметить, что в отличие от кризиса 2008-2009 годов в 2015 году падение рынка ипотеки было не столь большим. В прошлый кризис снижение темпов выдачи ипотечных кредитов было более существенным – в 4 раза, против 1,5-1,7 раза на максимуме в текущий кризис. В целом текущий уровень выдачи ипотечных кредитов можно сравнить с результатом 2012 года, когда было выдано 740 тысяч кредитов.
При этом в начале 2016 года выдача жилищных кредитов фактически вышла на докризисный рекордный уровень. За первые три месяца было выдано 190 тысяч кредитов на сумму 325 миллиардов рублей. Для сравнения в рекордном 2014 году в первом квартале было выдано 209 тысяч кредитов на сумму 344 миллиарда рублей. Таким образом, рынок ипотеки фактически оправился от влияния кризиса, что во многом стало результатом программы господдержки, снижения цен на недвижимость (что повысило доступность жилья для ряда семей), а также, что немало важно, из-за значительной выгодности ипотечного кредитования для банков по причине низкой просроченной задолженности по данному виду ссуд.
Проблему просроченной задолженности по ипотеке можно фактически разделить на две части – просрочка по рублевой ипотеке и по валютной. Проблема валютных ипотечных заемщиков широко обсуждается в СМИ. Стоимость валютных кредитов выросла обратно пропорционально девальвации рубля. Таким образом, ослабление рубля сделало такие кредиты буквально «золотыми» для заемщиков, что и обусловило отказы от выполнения кредитных обязательств. Несмотря на то, что объем валютной ипотеки составляет менее 3% от общего объема, он оказывает значительное влияние на общие показатели, так как доля просроченной задолженности по валютным кредитам на порядок выше. Например, в ряде регионов просрочка по валютной ипотеке превышает 40%, а у лидера по данному показателю, Ямало-Ненецкого автономного округа, равняется 61,9%. Для сравнения, по рублевой ипотеке просрочка в среднем находится на уровне 0,8-1,1%. Следует отметить, что в последние годы валютная ипотека стала абсолютно непопулярной (за первые три месяца 2016 года выдано лишь 19 таких кредитов, против 190 тысяч рублевых). Таким образом, значительная просроченная задолженность по валютным ипотечным кредитам – это пережиток прошлого, почва для которого сформирована невысокой финансовой грамотностью людей, и неумением взвешивать риски, как заемщиками, так и банками. По мнению экспертов РИА Рейтинг, в связи с полным сворачиванием выдачи валютных ипотечных ссуд можно говорить, что платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам в текущем моменте характеризуется исключительно рублевой ипотекой.
По России в целом за последние 12 месяцев доля просрочки по рублевым ипотечным кредитам выросла с 0,92% на 1 апреля 2015 года до 1,08% на начало второго квартала 2016 года. В абсолютном выражении объем просроченной рублевой ипотечной задолженности составил 43 миллиарда рублей на 1 апреля 2016 года.
Платежная недисциплинированность за год выросла на треть
Для оценки платежной дисциплины в региональном разрезе и соответственно перспектив развития ипотечного кредитования в различных регионах России эксперты РИА Рейтинг провели исследование и подготовили рейтинг российских регионов по доле просроченной задолженности по ипотеке. В рамках исследования рублевая и валютная ипотека рассматривалась отдельно, а ранжирование проводилось по доле просрочки рублевой ипотеки, так как на рублевые кредиты приходится 97% задолженности и более 99% выдачи новых кредитов.
Как свидетельствуют результаты исследования РИА Рейтинг, в российских регионах наблюдается значительная дифференциация по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам. У трех регионов доля просрочки превышает 2%, а в двух регионах пророченной задолженности нет совсем. В целом медианное значение доли просроченной задолженности по ипотеки на конец первого квартала текущего года было на уровне 0,8%, хотя годом ранее было менее 0,6%. Исходя из этого, можно сделать вывод, что платежная недисциплинированность выросла на треть.
Лидерами по платежной дисциплине по ипотечным кредитам стали Республика Крым и Севастополь. В этих регионах, российские банки стали выдавать ипотечные кредиты совсем недавно, поэтому заемщики еще не успели сформировать просроченную задолженность. Можно предположить, что в ближайшем будущем доля просрочки в Республике Крым и Севастополе станет не нулевой, хотя еще долгое время она будет оставаться на уровне ниже среднероссийкого.
Также очень хорошие результаты в основном демонстрируют малонаселенные северные регионы. В Чукотском автономном округе, Ненецком автономном округе и на Колыме доля просроченной задолженности по рублевой ипотеке на 1 апреля 2016 года равнялась 0,33%, 0,28% и 0,14% соответственно. Хороший результат в этих регионах можно объяснить относительно высокими доходами у населения, а также сверхкомпактностью их проживания, что позволяет банкам кредиторам по-настоящему знать своих заемщиков досконально и адекватно оценивать риски кредитования.
Немного удивительно, что среди лидеров оказалась Орловская область (доля просрочки 0,24%), где зарплаты населения самые низкие среди регионов Центрального федерального округа. Также очень неплохой результат по доле просрочки показала Тамбовская область, где зарплаты также одни из самых низких в округе и стране. В целом для Центрального федерального округа характерна, на первый взгляд, парадоксальная зависимость – чем ниже зарплаты, тем ниже просроченная задолженность по ипотеке, а чем выше зарплаты – тем ниже платежная дисциплина. Такую обратную корреляцию можно объяснить тем, что банки более строго подходят к оценке заемщиков в «депрессивных» регионах, а в богатых регионах (таких как Москва) более смело выдают кредиты, даже ненадежным заемщикам. Второе объяснение может заключаться в том, что менее обеспеченные люди в целом чаще более ответственно относятся к своим долгам, что часто регистрируется в опросах социологов.
Главные неплательщики в Республике Алтай, Дагестане и Москве
На другом полюсе расположились более разношерстные регионы. Среди лидеров по доле просроченной задолженности можно выделить Республику Алтай, Республику Дагестан, Тверскую область, Республику Северная Осетия – Алания, Москву, Пермский край, Челябинскую область и Чеченскую Республику. Во всех этих регионах доля просроченной задолженности по рублевой ипотеке превышает 1,7%, то есть вдвое выше медианного уровня по стране.
Из восьми регионов лидеров рейтинга три представляют республики Северо-Кавказского федерального округа. Относительно высокий уровень просрочки здесь наблюдается на фоне относительно слабого развития ипотеки, но несмотря на небольшое количество выданных кредитов, что могло бы обозначать более строгие критерии отбора заемщиков, это не способствует повышению платежной дисциплины.
Нахождение Москвы среди лидеров по доле просрочки не вызывает сильного удивления, так как объем выдачи в данном субъекте РФ огромен по российским меркам. Выдача кредитов здесь поставлена на поток, и с одной стороны, это не позволяет банкам досконально изучить и проверить заемщика, что приводит в банки мошенников, а с другой стороны, в Москве очень высок уровень конкуренции на рынке труда, и поэтому шанс потерять работу в столице или попасть в другую сложную жизненную ситуацию здесь заметно выше, чем в других регионах России. Кроме того, столичная недвижимость самая дорогая в стране, поэтому многим, покупая себе жилье, приходится брать огромные кредиты – на пределе своих финансовых возможностей.
Наибольший рост доли просрочки в последние 12 месяцев наблюдался в Республике Алтай и Чеченской Республике, где доля просрочки за четыре квартала выросла на 1,4 и 1,1 процентного пункта соответственно. Во многом именно из-за этого роста данные два региона вошли в число лидеров по доле просрочки. В целом за последние 12 месяцев доля просрочки выросла в 75 российских регионах.
При этом девять регионов характеризовались сокращением доли просрочки по рублевой ипотеке. А наибольший прогресс продемонстрировала Москва, в которой за 12 месяцев доля просрочки сократилась на 0,5 процентного пункта.
По мнению экспертов РИА Рейтинг, в 2016 году стоит ожидать продолжения процесса восстановления ипотеки, в том числе из-за субсидирования ставки государством. Возможно, также будут предложены и какие-то новые механизмы поддержки ипотечного рынка. По оценкам РИА Рейтинг, к концу 2016 года ипотечные кредиты могут еще подешеветь на 0,5-1,5 процентного пункта, что будет связанно со снижением стоимости фондирования и ключевой ставки. По итогам 2016 года количество выданных кредитов составит 800-900 тысяч, а объем новой выдачи будет на уровне 1,4-1,7 триллионов рублей. При этом доля просроченной задолженности по рублевым кредитам еще немного подрастет до 1,15-1,25% на начало 2017 года.
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке состояния компаний, регионов, банков, отраслей и кредитных рисков. Основными направлениями деятельности агентства являются: присвоение кредитных рейтингов и рейтингов надежности банкам, предприятиям, регионам, муниципальным образованиям, страховым компаниям, ценным бумагам, другим экономическим объектам; экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. РИА Рейтинг в составе МИА «Россия сегодня» входит в линейку информационных ресурсов агентства, включающих также: РИА Новости, Р-Спорт, РИА Недвижимость, Прайм, ИноСМИ. МИА «Россия сегодня» лидирует по цитируемости среди российских СМИ и наращивает цитируемость своих брендов за рубежом. Агентство также занимает лидирующее положение по цитируемости в российских социальных сетях и блогосфере.